Wie teuer kommt einer Gemeinde ein Neubaugebiet zu stehen?
Neue Wohngebiete führen zu Umzügen von Haushalten. So ziehen Haushalte aus Bestandswohnungen in die neu gebauten Wohnungen. Vielfach ziehen anschließend wiederum andere Haushalte in die so frei gezogenen Wohnungen. Diese Kette geht immer weiter und verliert sich irgendwann im “allgemeinen Rauschen” des Wohnungsmarktes.
Steuermehreinnahmen
Bei diesen Umzugsketten ziehen fast immer auch Haushalte über Gemeindegrenzen um. Dies hat Auswirkungen auf die kommunalen Einnahmen. So erhalten die Zuzugsgemeinden zusätzliche Steuereinnahmen aus der Einkommensteuer und dem Familienleistungsausgleich, bei Wohnungsneubau auch aus der Grundsteuer. Zudem steigen i.d.R. auch ihre Zuweisungen aus dem kommunalen Finanzausgleich. Die Fortzugsgemeinden wiederum verlieren Steuereinnahmen und Zuweisungen.
Mehrausgaben
Den zusätzlichen Steuereinnahmen stehen aber auch zusätzliche Ausgaben der Zuzugsgemeinden gegenüber. So steigen mit den Steuermehreinnahmen die zu zahlenden Umlagen an Kreis, Verwaltungsgemeinschaft oder Zweckverband. Mit den verbleibenden Mehreinnahmen müssen zudem die zusätzlich benötigten sozialen und technischen Infrastrukturen finanziert werden.
Bilanz
In der Gesamtsumme übersteigen die Mehrausgaben bei über einem Drittel aller Wohngebietsausweisungen in Deutschland die Mehreinnahmen der Gemeinden. Höhere Nutzungsdichten, d.h. kleinere Grundstücke und kompaktere Bauformen führen i.d.R. zu einem günstigeren Verhältnis von Mehreinnahmen und -ausgaben.
Einflussgrößen
Auch eine Beteiligung der Gemeinde an den planungsbedingten Wertsteigerungen der Grundstücke lässt viele Kommunen in der fiskalische Bilanz besser dastehen als bei reinen Investorenplanungen. Eine Beteiligung der Gemeinde an den planungsbedingten Wertsteigerungen kann z.B. durch eine eigene Flächenentwicklung der Gemeinde oder durch einen über die Gemein- und Erschließungsflächen hinausgehenden kommunalen Flächenanteil bei Umlegungsverfahren erzielt werden.
Zusätzliche Infrastruktur
Neue Wohngebiete benötigen fast immer zusätzliche Erschließungsinfrastruktur. Diese Erweiterung der Straßen-, Rohr- und Leitungsnetze führt nicht nur zu erstmaligen Herstellungskosten. Die neuen Netzabschnitte sind auch langfristig zu unterhalten, zu betreiben und in regelmäßigen Abständen zu erneuern.
Wer zahlt was?
Während die Investoren und zukünftigen Besitzer der neu erschlossenen Flächen i.d.R. den Großteil der erstmaligen Herstellungskosten zahlen, bleiben die Kosten für Betrieb, Unterhaltung und Erneuerung fast ausschließlich an der Gemeinde und der Allgemeinheit der Netzkunden, d.h. an allen Bürgern hängen.
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Für Groß Wittensee bedeutet das für die kommenden Entwicklungen und den aktuell in Vermarktung befindlichen B-Plan Nr. 17 wohl hohe Infrastrukurfolgekosten, da es sich bei allen geplanten Neubaugebieten hier um reine Investorenplanungen handelt. Dabei stehen die geringen Einnahmen durch Ausgleichszahlungen im Bereich Grunderwerb und später fließende Grundsteuern hohen Kosten für den Betrieb und die Pflege der Infrastruktur entgegen. Die Gewinne liegen fast nur beim Investor. Dabei hat man im Zuge der Planung immer wieder bekräftigt, dass das Neubaugebiet die Schule finanzieren soll. Das dies nicht funktioniert, bekommt man im obigen Video erklärt und auch die kommende Sitzung des Finanzausschusses beschäftigt sich inzwischen mit der „mittelfristigen Finanzentwicklung der Gemeinde Groß Wittensee“.